Nicht genutzte Räume oder Garten vermieten

Wenn du Mieter bist, brauchst du bei Untervermietung oder Überlassung an Dritte grundsätzlich die Zustimmung deines Vermieters. Das gilt besonders bei einem Zimmer, Keller, Stellplatz oder Teilen der Wohnung. Ohne Erlaubnis riskierst du Ärger, Abmahnung oder im schlimmsten Fall eine Kündigung.

Wenn du Eigentümer bist, bist du freier – aber nicht grenzenlos. In einer Eigentümergemeinschaft können Teilungserklärung, Hausordnung oder Beschlüsse die Nutzung einschränken. Außerdem können Stadt, Bauamt oder Zweckentfremdungsrecht relevant werden, besonders bei Kurzzeitvermietung, Feriengästen, gewerblicher Nutzung, Lagerbetrieb oder Veranstaltungen.

Prüfe vorab:

• Bin ich Mieter oder Eigentümer?
• Erlaubt mein Mietvertrag die Untervermietung?
• Brauche ich schriftliche Zustimmung?
• Ist die WEG betroffen?
• Erlaubt die Hausordnung die Nutzung?
• Gibt es Zweckentfremdungsregeln?
• Ist Kurzzeitvermietung registrierungspflichtig?
• Entsteht gewerbliche Nutzung?
• Gibt es Lärm, Müll, Publikumsverkehr oder Parkdruck?
• Muss das Bauamt zustimmen?
• Sind Brandschutz und Fluchtwege betroffen?
• Deckt meine Versicherung die Nutzung ab?

Besonders kritisch sind Partys, Events, wiederholte Kurzzeitgäste, gewerbliche Lagerung, Werkstattnutzung, Camping im Garten oder die Nutzung von Wohnraum als Büro, Praxis oder Ferienunterkunft.

Ungenutzte Fläche lässt sich auf verschiedene Arten vermieten. Das beste Modell hängt davon ab, wie viel Kontrolle du behalten willst und wie viel Kontakt mit fremden Personen für dich okay ist.

Mögliche Modelle:

Langfristige Zimmervermietung
Gut für stabile monatliche Einnahmen. Geeignet bei freiem Zimmer, WG oder Einliegerbereich. Wichtig sind Privatsphäre, Nebenkosten, Bad-/Küchennutzung, Schlüssel, Hausregeln und klare Kündigungsregeln.

Lagerfläche vermieten
Gut für Keller, Dachboden, Garage oder Schuppen. Weniger Kontakt, aber klare Regeln nötig: keine Gefahrstoffe, keine Lebensmittel, keine Tiere, keine illegalen Gegenstände, keine Brandlasten, kein Dauerzugang ohne Absprache.

Stellplatz oder Garage vermieten
Oft unkomplizierter als Wohnraum, aber trotzdem Vertrag, Zugang, Haftung und Erlaubnis prüfen. Besonders attraktiv in Städten mit Parkdruck.

Gartenfläche vermieten
Möglich für Hochbeete, Imkerei, kleine private Nutzung, Fotoshooting oder Erholung. Bei Feiern, Camping, Feuerstellen, Musik oder regelmäßiger Nutzung wird es schneller rechtlich und nachbarschaftlich sensibel.

Kurzzeitvermietung
Kann hohe Einnahmen bringen, ist aber rechtlich am anspruchsvollsten. Zweckentfremdung, Registrierung, Steuer, Reinigung, Schlüsselübergabe, Gästeregeln, Plattformgebühren und Nachbarn müssen sauber bedacht werden.

Der Preis sollte nicht aus dem Bauch kommen. Vergleiche ähnliche Angebote in deiner Umgebung und berücksichtige Größe, Lage, Zugang, Sicherheit, Ausstattung und Einschränkungen.

Preisfaktoren sind:

• Quadratmeter
• Lage
• Stadt oder ländlicher Raum
• eigener Eingang
• trockene Lagerung
• Stromanschluss
• Heizung
• Licht
• abschließbarer Zugang
• ebenerdiger Zugang
• Parkplatzsituation
• Toilettennutzung
• Internet
• Möblierung
• Nutzungsdauer
• Häufigkeit des Zugangs
• Lärmrisiko
• Reinigungsaufwand
• Plattformgebühren
• Kaution

Schreibe ins Angebot nicht nur „Keller zu vermieten“, sondern präzise:

„Trockener Kellerraum, ca. 8 m², abschließbar, Zugang nach Absprache, nur private Gegenstände, keine Gefahrstoffe, keine Lebensmittel, keine gewerbliche Nutzung, 45 € monatlich, 100 € Kaution.“

Je klarer die Regeln, desto weniger Diskussionen entstehen später.

Auch kleine Einnahmen brauchen Ordnung. Ein kurzer schriftlicher Vertrag schützt beide Seiten und verhindert Missverständnisse.

In die Vereinbarung gehören:

• Name und Anschrift beider Parteien
• genaue Beschreibung der Fläche
• erlaubte Nutzung
• ausdrücklich verbotene Nutzung
• Miet- oder Nutzungsdauer
• monatlicher Preis oder Tagespreis
• Nebenkosten
• Kaution
• Zahlungsweg
• Zugang und Schlüssel
• Haftung
• Versicherung
• Kündigungsfrist
• Reinigung
• Rückgabezustand
• Hausordnung
• Datenschutz bei Schlüssel, Kamera oder Zugangscodes
• Regelung bei Schäden
• Verbot gefährlicher, illegaler oder verderblicher Gegenstände

Führe außerdem einen Steuerordner. Sammle Einnahmen, Plattformabrechnungen, Gebühren, anteilige Kosten, Reparaturen, Reinigung, Inseratskosten und Kommunikation. Einnahmen aus Vermietung können steuerlich relevant sein. Bei wiederholter Kurzzeitvermietung, gewerblicher Nutzung oder Zusatzleistungen kann es komplizierter werden.

Auch die Versicherung ist wichtig. Kläre mit Haftpflicht, Hausrat, Wohngebäudeversicherung oder Vermieter, ob Schäden durch Dritte, Schlüsselverlust, Brand, Wasserschaden oder gelagerte Gegenstände abgedeckt sind.